Как правильно продать квартиру

Ознакомившись с данной статьей, вы получите рекомендации юриста и инвестора о том, как правильно продать квартиру, как правильно реализовать недвижимость своими силами, какие документы для этого придется подготовить, на какие частые ошибки нужно обратить внимание и т. д.

Нередко в своей практике приходится иметь дело с клиентами, которых интересует, как можно свести к минимуму риск при покупке и продаже недвижимости. О покупке жилья речь у нас пойдет в другой раз, данную статью мне бы хотелось бы посвятить тому, как правильно продавать квартиру и как это сделать, не пользуясь услугами агентства.

В большинстве случаев суть такого рода статей сводится к тому, что те, кто решает самостоятельно продать квартиру, столкнутся с множеством трудностей и рисками. По моему мнению, они неправы. Процессом оформления квартиры может заниматься не сам владелец, данную работу можно поручить профессионалам.

Если вы раздумываете над тем, как продавать квартиру без помощи риэлтора, и считаете, что у вас все получится самостоятельно, то в этом случае у вас появится возможность получить дополнительный доход либо сэкономить сумму, которая сопоставима со средним доходом за шесть месяцев. Так все же стоит ли приложить немного усилий и все сделать самому?

Учитывая тот факт, что мне самому лично приходилось продавать жилье, не прибегая к услугам агентства, мне хотелось бы поведать вам о главных правилах и ошибках, которых нужно стараться избежать. Вопрос, заслуживающий наибольшего внимания: «почему же все-таки следует заниматься продажей самостоятельно?», будет освещен в одной из следующих статей. Здесь мы рассмотрим рекомендации относительно того, как правильно продавать квартиру, не обращаясь к риэлтору.

Продать квартиру без агентства недвижимости просто, а купить — гораздо сложнее

В чем же суть данного правила. Если у вас возникло желание только продать жилье и получить за него некую сумму, то с особыми трудностями вы не столкнетесь. Нужно провести оценку недвижимости, разместить объявления о продаже, пройти процедуру оформления и т.д., однако обо всем этом будет сказано в следующих правилах.

Что делать, если вы решились на данный шаг не ради денег, а с иной целью? Допустим, вы планируете впоследствии приобрести другое жилье, однако тут вы можете оказаться в непростой ситуации. В действительности очень немногие собственники решаются продавать квартиры, не пользуясь услугами риэлторов.

В этом вы можете убедиться сами: узнайте подробности по объявлениям по нескольким квартирам, которые, по вашему мнению, поданы самими собственниками. Чаще всего (в 80% случаев) лицом, разместившим данное объявление, выступает риэлтор.

Если обратиться к 20% оставшихся предложений, то владельцы устанавливают столь высокие цены на жилье, что разумнее обратиться за приобретением квартиры именно в Агентство недвижимости, где можно найти варианты подешевле.

Именно здесь вы и можете допустить ошибку, что, кстати, как раз случилось со мной. Скажем, вам удалось продать квартиру, и вы получили деньги за нее. Однако вы решились на подобный шаг не просто так, а для того, чтобы сэкономить деньги или же реализовать свое жилье за более высокую стоимость.

Теперь же, если вы решите приобрести квартиру, вам придется отдать Агентству недвижимости приблизительно 6% от суммы сделки. Если бы вы предпочли вариант с обменом, то вам бы пришлось отдать лишь 4% от суммы сделки, однако за свое жилье вы бы не получили процентов. Какой из вариантов выгоднее?

В связи с этим можно сделать следующие выводы из первого правила:

— Продажа жилья без риэлтора целесообразна лишь в том случае, когда вы хотите получить только деньги, а не планируете обменять одно жилье на другое.

Или даже если речь идет об обмене, однако вы хотите получить лишь деньги, поскольку вам предстоит переезд в другой город, либо вы приобретаете жилье в новостройке у Заказчика строительства. Тогда для вас лучше будет именно продать квартиру без посторонней помощи.

— Если собираетесь произвести обмен, то вам следует иметь в виду, что очень мало шансов найти на рынке Продавцов жилья, занимающихся их продажей своими силами. Поэтому вы будете вынуждены сами заняться их поиском. Объявления вам здесь не помогут.

Вам придется самим размещать в газетах, Всемирной паутине, журналах объявления. Таким образом, вы будете тратить собственные деньги и время. В дополнение к этому в условиях растущего рынка недвижимости возникает опасность того, что достаточно замешкаться, и имеющейся у вас суммы не хватит на приобретение жилья, которое вы изначально хотели купить.

Если вас подобное не пугает и вы располагаете достаточным временем и средствами, то можете приступать. Продажа квартиры и приобретение другого жилья даст вам возможность получить дополнительную выручку либо сэкономить весьма существенную сумму. Если у вас нет желания делать все это, то тогда вам следует воспользоваться услугами Агентства недвижимости.

Оцените свою недвижимость

Здесь нет ничего сложного. Однако снова хотелось бы напомнить правило №1. Другие правила — всего лишь техника. Если вникнуть в смысл, то и их вы легко выполните. Большинство операций можно поручить другим, заплатив за их услуги довольно незначительные деньги. Однако лишь от вас зависит, какой вы будете придерживаться стратегии.

Итак, определение цены недвижимости. Здесь используется такой алгоритм. Нам понадобятся журналы и газеты, где есть информация о ценах на квартиры. Слишком низкие и высокие мы не учитываем. На падающем рынке нас интересуют цены, которые максимально приближены к нижним значениям. Если речь идет о растущем рынке, то внимание обращаем на цены, которые максимально приближены к верхним. Именно это и будет цена, по которой вы сможете продать недвижимость.

При наличии у вас времени можно установить на жилье более высокую цену. Если это будет ошибкой, то вы об этом знаете, когда на протяжении нескольких месяцев с вами не свяжется ни один потенциальный покупатель.

Если вы ограничены во времени, то необходимо установить цену, которая будет немного ниже рыночной. Вдобавок к этому займитесь поиском покупателей, которых интересуют простые сделки. Иными словами, это должны быть те, кто имеет в наличии деньги, а не те, кому это требуется с целью расплатиться с вами, продавать свое жилье, желающих купить которое пока нет.

Приведите документы на свою квартиру в полный порядок

Вы должны заранее побеспокоиться о том, чтобы ваши документы на жилье уже были готовы. Иначе с вами не захотят иметь дело порядка 20-70% покупателей, поскольку они не могут либо не хотят ждать, когда вы все доведете до конца.

Я, равно как и большинство из вас, скорее всего, посчитаю данное правило очевидным. Но, исходя из практики, не всегда такого мнения придерживаются и другие люди. Говоря о максимальной степени готовности документов, мной имеется в виду:

— Если того потребует ситуация, проведите обновление технической документации, иными словами, документов из БТИ (Бюро технической инвентаризации). В соответствии с действующими правилами, срок действия данных документов составляет 5 лет, начиная с момента инвентаризации. Найдите их, ознакомьтесь.

Если того потребует ситуация, проведите их обновление, не следует откладывать это дело на потом. Когда вы будете в спешке заниматься этим, вы рискуете, что покупатель откажется от покупки вашей квартиры. Вдобавок нужно учитывать тот факт, что при инвентаризации будет обнаружена проведенная некогда перепланировка, которая вылетела у вас из головы. Для ее узаконивания вам потребуется дополнительное время и деньги;

— Пройдите регистрацию своих документов в Юстиции (Федеральной регистрационной службе), пусть это и является необязательным. Так, если вами было приобретено, получено в наследство, выплачен пай в ЖСК на жилье в 1993 году, то, согласно закону, вам не требуется регистрировать документы в Учреждении юстиции. Но все же хочется вам посоветовать непременно пройти данную процедуру. У большинства людей отсутствует представление о том, что документы на квартиру могут не иметь

Свидетельства о регистрации, и потому они с опаской воспринимают сделки, в которых фигурируют документы без регистрации. Если же вы решились на продажу жилья самостоятельно, то вы будете еще больше бояться;

— Удостоверьтесь, что из квартиры все выписаны, а также добейтесь согласия у всех людей (если объектом сделки выступает комната), которых впоследствии сложно будет найти. Желательно и у тех, с кем вы часто видитесь.

Скажем, когда-то вы решили прописать у себя дома родственника, который в любой момент готов к выписке. Лучше всего, чтобы он выписался прямо сейчас. Никто не знает, что потом может произойти. Он может заболеть, отправиться в командировку на продолжительный период и т.д. Если это возможно, выпишите и себя.

Добейтесь согласия от каждого. Скажем, ваша супруга проживает в Германии и вам необходимо добиться от нее согласия, заверенного нотариусом, на совершение сделок с жильем. Теоретически, здесь трудностей возникнуть не должно.

Нужно отправиться в суд в Германии, заверить, перевести, выслать, проставить здесь Апостиль и т.д. Однако желательно заниматься этим заблаговременно. Мне уже приходилось видеть одного потенциального покупателя, который, услышав слово Апостиль, «испарился». И пусть местонахождением вашей супруги является не Германия, все равно желательно заранее все предусмотреть.

Я затрудняюсь точно сказать, не имея представления о вашей ситуации, какие документы вам дополнительно могут потребоваться, возможно, пройти процедуру обмена паспорта, который довольно скоро станет недействителен, добиться отказа от приобретения у долевых собственников и т.д. и т.п. Еще раз напомню, делайте все, что требуется, заблаговременно.

Активно ведите рекламную компанию

Довольно часто те, кто думает о продаже жилья своими силами, допускают следующую ошибку. Имея хороший багаж знаний по данной теме, они не все выполняют, что требуется. При виде рекомендаций они после ознакомления с ними могут заявить, что им это известно.

Но стоит поинтересоваться, сделали они то и это, часто получается, что первое выполнено наполовину, за второе они вообще не приступали, а третье «только-только собираются выполнять». И продолжительность подобных «собираний» может составить месяц.

В связи с этим мне не кажется, что методы проведения рекламной компании сообщат вам новую информацию. Нужно лишь делать, причем все должно быть выполнено не на половину, а полностью. Нужно помнить, что, решив заняться продажей жилья самостоятельно, именно вы и должны все сделать.

Как действовать? Далее нами будут рассмотрены методы рекламы, к которым чаще всего прибегают:

— Опубликуйте свое объявление в Интернете. В последние годы к данному методу проявляется все более высокий  интерес, в связи с этим я решил сделать его первоочередным. Отличаясь низкой стоимостью и простотой использования, данный метод позволяет добиться почти максимального результата. Куда размещать?

В каждом городе действуют свои правила. Если говорить о месте моего жительства, то здесь имеется 2-3 крупных интернет-ресурса, где можно опубликовать объявление на безвозмездной основе. Помимо этого нужно позаботиться об обновлении объявления, которое должно происходить время от времени. Еще раз повторюсь, данный метод показывает хорошие результаты.

Наряду с данного рода бесплатными методами, естественно, существует большое количество предложений по платной рекламе в глобальной сети. Однако можно потратить большие деньги, но эффект будет нулевым.

Если у вас возникло желание воспользоваться и платной рекламой, то вам нужно поразмыслить над тем, куда и с какой целью вы собираетесь ее дать. При публикации оговаривайте, чтобы оно было размещено на минимально возможный период;

— Объявления в газетах или журналах. Остановитесь на одном либо двух изданиях, которые пользуются наибольшим интересом у населения, и разместите в них пару объявлений. Это должны быть самые дешевые строчные объявления, которые должны публиковаться в течение 3-4 недель. Как правило, это приносит результат.

Если в качестве объекта продажи выступает довольно дорогая квартира либо коттедж, то, естественно, вам следует заняться более активной рекламной компанией. Здесь вы можете использовать фото объявления, баннеры и т.д. Объявления приносят хороший результат. Естественно, он будет достигнут при условии, что вы установили на свое жилье адекватную цену.

Если вы решили заработать и немного завысили цену, то даже публикация объявлений о продаже квартиры по телевидению не поможет вам найти потенциального покупателя;

— Расклейка объявлений. По моему мнению, данный метод приносит наименьший результат. Но если речь идет о квартире средней и низкой ценовой категории, то в этом случае можно рассчитывать на успех.

Рассматривая данный метод, хочется дать такую рекомендацию: если вы планируете им воспользоваться, то вам придется разместить большое количество объявлений. В общем, с увеличением их числа больше шансов, что вы быстрее найдете покупателя на свою квартиру. Если же, по вашему мнению, 100-200 штук — чересчур много, то вряд ли результат вас устроит.

Добиться успеха можно при условии, что их будет порядка 300-500. Понятно, что расклейка такого числа объявлений займет немало времени. В связи с этим имеет смысл кому-то поручить данную работу. Мне приходилось это делать в одиночку, от такой работы сильно устаешь;

— Публикация объявления о продаже прямо на стекле квартиры. Лично мне не доводилось прибегать к данному методу. Но, по заявлению тех, кто его применял, это приносит хороший результат, в первую очередь это касается квартир, окна которых выходят на проходные улицы;

— Ну и последний метод – это обзвон Агентств недвижимости и выставление вашей квартиры на продажу. Если вы решили заняться продажей квартиры исключительно с целью заработка, то данный пункт может быть вами пропущен.

Бывают случаи, когда люди решают своими силами продать квартиру, поскольку, по их мнению, Агентства недвижимости ничего не делают, а они хотят быстрее найти покупателя, причем готового заплатить довольно высокую цену. Я поддерживаю таких людей, но не полностью.

Не исключено, что Агентства недвижимости ограничиваются лишь внесением в собственную базу, других же действий  не предпринимают, пусть они под этим и понимают «эксклюзивный договор». Однако все же сотрудничество с Агентством недвижимости приносит свои результаты.

Большинство людей, которые нуждаются в квартире, не тратят время на ознакомление с рекламными объявлениями, сразу связываются с агентствами недвижимости, большинство обращаются к ним через рекламу Агентств, подаваемую ими в большом количестве. В связи с этим, если вы просто не желаете своими силами продавать жилье, то вам следует обращаться и в Агентства недвижимости. Данный метод приносит хорошие результаты.

Сделка с недвижимостью и передача денег

Если вы продаете квартиру без посторонней помощи, то вам следует знать, что определенное лицо должно будет произвести оформление задатка (при наличии такового), договора купли-продажи, а также проверку подготовленной  документации, регистрацию недвижимости в Федеральной

Регистрационной службе и т.п. Но в большинстве случаев здесь не возникает трудностей, и если вы имеете об этом представление, то сможете выполнить все самостоятельно. Но есть немало людей, которым требуется консультация и человек, способный оформить все документы.

Постарайтесь отыскать такого человека и предварительно поинтересоваться, какова будет цена такой сделки и как она будет проходить.

Наряду с этим заслуживает внимание и порядок передачи денег за квартиру. В Юстиции (Федеральной регистрационной службе) вам никто не позволит убедиться, какую сумму вам передали. Но в большинстве случаев к этому моменту вы должны поставить подпись в документе, подтверждающем, что вами получена вся сумма полностью.

Если, покинув Юстицию, вы не получите от Покупателя деньги, что уже случалось, то получить их вам не поможет ни суд, ни милиция — можете не сомневаться.

Если Покупатель выказал согласие передать вам сумму за квартиру до посещения Юстиции, то все прекрасно, можете брать деньги. Если речь идет о дорогостоящей квартире, и вы условились об использовании Банковской ячейки, то и здесь можно быть спокойным. Что касается иных ситуаций для оформления сделки, то я бы посоветовал вам сотрудничать с Агентством недвижимости.

Не забывайте, что Агентству недвижимости полагается 90% комиссионных денег за усилия, связанные с поиском Покупателя либо Продавца, и 10% — за оформление. В связи с этим, если вам удалось своими силами отыскать Покупателя, то обычно процедура оформления документации и проведение расчётов у них обойдётся вам в символическую сумму, равную примерно 10% от суммы, которая им бы полагалась в обычном случае.

Вы извлечете выгоду для себя, если найдете Покупателя самостоятельно, но я бы посоветовал отказаться от проведения своими силами оформления, так как это весьма рискованно.

В принципе это и все рекомендации, касающиеся того, как грамотно продать квартиру самостоятельно. При наличии свободного времени и желания у вас непременно получится уловить суть всех тонкостей и добиться желаемого результата.